A implementação de energia solar em condomínios exige domínio do Marco Legal da Geração Distribuída e gestão de complexidades regulatórias.
A expansão da energia solar no condomínio enfrenta desafios jurídicos e regulatórios cruciais, como a taxação do Fio B, após a consolidação do Marco Legal da Geração Distribuída.
Conteúdo
- O Poder da Coletividade: Sustentabilidade e OpEx
- O Pesadelo Jurídico: O Quórum da Assembleia
- A Complexidade Regulatória: A Lei 14.300 e o Fio B
- Geração Compartilhada: Rateio e Equidade
- Visão Geral
O Poder da Coletividade: Sustentabilidade e OpEx
Do ponto de vista da sustentabilidade, a instalação de painéis em condomínios oferece um benefício imediato: a redução dos custos de eletricidade nas áreas comuns. Elevadores, bombas d’água, iluminação de segurança e portaria consomem grande volume de energia, representando um custo operacional (OpEx) significativo. O retorno sobre o investimento (ROI) para áreas comuns costuma ser atraente, variando tipicamente entre 3 a 7 anos, dependendo da tarifa local e da incidência solar.
Além da economia tangível, o fator de valorização do imóvel é inegável. Pesquisas mostram que unidades em condomínios com sistemas fotovoltaicos instalados são mais valorizadas no mercado, posicionando-os como empreendimentos modernos e ecologicamente responsáveis. Esse atrativo mercadológico adiciona uma camada de urgência para síndicos e incorporadoras que buscam diferenciação.
O desafio técnico inicial passa pelo dimensionamento do sistema, que deve balancear a área disponível (telhados e fachadas, no caso de edifícios verticais) com a demanda energética. Muitos condomínios verticais enfrentam a limitação de espaço para atender toda a demanda das unidades, direcionando o foco para a modalidade de Geração Compartilhada.
O Pesadelo Jurídico: O Quórum da Assembleia
Antes que o primeiro parafuso seja fixado, o projeto deve superar o obstáculo mais temido: a aprovação em Assembleia de Condomínio. O sistema fotovoltaico é considerado uma benfeitoria, e o Código Civil brasileiro estabelece diferentes quóruns para sua aprovação. Dependendo da interpretação (benfeitoria útil ou voluptuária), o quórum pode variar de maioria simples até dois terços dos condôminos.
Para projetos de grande porte, que alteram a fachada ou a estrutura de uso da cobertura, a exigência de quóruns mais rigorosos pode transformar a votação em um verdadeiro campo de batalha jurídico. A falta de consenso, muitas vezes baseada em desinformação sobre o investimento inicial ou o medo de futuras taxas, é o principal entrave para a implantação da energia solar no condomínio.
Mesmo após a aprovação, a regulamentação interna do condomínio deve ser atualizada para prever a manutenção, o seguro e a eventual substituição dos equipamentos. Essa gestão de risco, que inclui responsabilidade técnica e contratual da empresa instaladora, exige a atuação de advogados e engenheiros para blindar o síndico e os condôminos contra surpresas futuras.
A Complexidade Regulatória: A Lei 14.300 e o Fio B
Para o setor elétrico, a maior mudança veio com a Lei nº 14.300/2022, o Marco Legal da Geração Distribuída, e as regulamentações da ANEEL. Sistemas protocolados antes de 2023 mantiveram as regras antigas de compensação integral (Net Metering), um “direito adquirido” até 2045. No entanto, novos projetos enfrentam uma realidade econômica distinta.
O novo marco introduziu a taxação do Fio B, que corresponde à parcela da tarifa de distribuição referente ao uso do sistema de distribuição (SD). Aos poucos, os geradores distribuídos passaram a pagar progressivamente por essa utilização da rede. Este ponto é crucial: a energia solar no condomínio continua sendo extremamente vantajosa, mas o cálculo do *payback* (tempo de retorno) foi reajustado.
A taxação do Fio B reduz o valor real dos créditos de energia gerados, exigindo um planejamento financeiro e de dimensionamento mais sofisticado. O profissional precisa agora recalcular a viabilidade econômica, considerando o aumento progressivo da cobrança até 2029, garantindo que o investimento ainda seja competitivo perante outras fontes de eletricidade.
Geração Compartilhada: Rateio e Equidade
Em prédios verticais, a modalidade de Geração Compartilhada é a solução mais comum para distribuir os créditos de energia solar entre os moradores. Nela, o excedente de energia gerada é injetado na rede e convertido em créditos que são distribuídos para as unidades consumidoras. O desafio técnico e jurídico reside no Rateio de Créditos.
A ANEEL permite que a divisão dos créditos seja feita conforme o acordo entre os condôminos, geralmente proporcional à fração ideal de cada unidade ou ao seu consumo histórico. O Rateio de Créditos deve ser claro, transparente e legalmente instituído na Assembleia de Condomínio, evitando disputas sobre quem está se beneficiando mais do sistema.
Uma distribuição mal definida ou que pareça injusta pode levar a ações judiciais, tornando o “sonho” da energia solar no condomínio um pesadelo jurídico. A solução passa pela utilização de plataformas de gestão de energia que monitoram e alocam os créditos de forma automatizada e auditável, garantindo a equidade entre os moradores.
Visão Geral
Em conclusão, a implantação da energia solar no condomínio está longe de ser um processo puramente técnico. É uma negociação complexa que envolve direito condominial, regulamentação da ANEEL e engenharia financeira. O sucesso agora reside na capacidade do investidor e do profissional de Geração Distribuída em antecipar e mitigar os riscos jurídicos e regulatórios impostos pelo Marco Legal. O futuro é solar, mas exige competência multifacetada para ser alcançado.
